大拇指知识裁判要旨：
1.《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.开发商与他人签订《车位权属（国有土地使用权）代转让、出租合同书》，约定将把涉案室外停车位交给他人代转让、出租，期限至车位土地使用权期限届满或国家征收为止，明显违反了“应当首先满足业主的需要”的法律规定，损害了小区全体业主的利益，该代转让、出租不具有合法性，依法不应予以保护。
3.虽然涉案室外停车位属于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，并非“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，但因涉案购房合同也未明确约定涉案室外停车位归开发商所有，且房屋销售合同通常为开发商单方起草的格式合同，如果因为没有约定归属发生争议，依合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。因此，车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。
4.如果界定开发商可以保留车位的所有权，则车位就必须计入容积率，分摊土地使用权面积，取得独立的土地使用权，从而独立登记取得产权证书，由开发商依法处分。否则，开发商主张该车位权利不成立。
案例索引：
《台山市中美房地产开发有限公司、台山市碧涛园小区业主委员会车位纠纷案》【（2018）粤07民终338号】
案件基本事实：
中美公司是涉案的台山市台城碧涛园小区开发商。2009年，中美公司在台山市台城仓下田螺山开发建设台山市台城碧涛园小区，并向政府有关部门申办相关报建手续。根据该公司在台山市城乡规划局报建的《台城仓下田螺山地块修建性详细规划》的规划，小区规划为总用地面积19222平方米、总建筑面积38072平方米、容积率2.0、绿地率25%、户数288、室外摩托车位94个、室内摩托车位55个、室外小汽车位22个、室内小汽车库173个。小区开发竣工后，中美公司将小区内的商品房全部销售完毕，但小区内的室外小车位、摩托车位却未有销售。2013年7月，中美公司与案外人李润兰、甄惠云签订《车位权属（国有土地使用权）代转让、出租合同书》，委托李润兰、甄惠云对小区内室外停车位负责出租、管理。2016年12月23日，台山市台城碧涛园小区经有关部门批准成立小区业主委员会。该业主委员会成立后，重新聘请新的物业管理公司（即顺安物业公司）对小区进行管理。在管理中，碧涛园业委会及顺安物业公司对小区内的室外停车位的权属与中美公司发生争议，并引发纠纷。
争议焦点：
住宅小区室外停车位的权利归谁拥有？
裁判意见：
法院认为，涉案小区的室外停车位权利归碧涛园小区业主共有，综合评判如下：首先，碧涛园小区除了涉案室外停车位外，再没有其他的车位或车库，因此，涉案室外停车位应当首先满足业主的需要。在碧涛园小区房屋基本售罄、业主陆续入住情形下，中美公司还于2013年7月3日与甄惠云、李润兰签订了《车位权属（国有土地使用权）代转让、出租合同书》一份，约定中美公司把涉案室外停车位交给甄惠云、李润兰代转让、出租，期限至车位土地使用权期限届满或国家征收为止，明显违反了“应当首先满足业主的需要”的法律规定，损害了碧涛园小区全体业主的利益，该代转让、出租不具有合法性，依法不应予以保护。
其次，根据本案有关规划、报建等证据，可以认定涉案室外停车位属于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，并非“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据前述法律规定，涉案车位的归属依法可由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而本案当中，“小区内室外停车位权属归开发商所有”为建设单位即中美公司委托设计单位编制修建性详细规划时标注，该行为只是中美公司在编制修建性详细规划并报备行政主管机关时的单方意思表示，并无证据证明该意思表示已在其出售碧涛园小区房屋时向所有购房者明示或公开，涉案的购房合同也未明确约定涉案室外停车位归中美公司所有或中美公司保留所有权。因而，本案不属于“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的情形。中美公司主张本案已明确约定涉案室外停车位归其所有理据不足，本院不予采纳。
再次，由于开发商掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，便应推定开发商已经放弃主张车库权利。且房屋销售合同通常为开发商单方起草的格式合同，如果因为没有约定归属发生争议，依合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。因此，车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。
本案中，1.如果界定开发商可以保留车位的所有权，则车位就必须计入容积率，分摊土地使用权面积，取得独立的土地使用权，从而独立登记取得产权证书，由开发商依法处分。而根据台山市城乡规划局关于“涉案小区的室外停车位不属于地上建筑物范畴，不计算建筑面积及容积率”的回复和台山市不动产登记局关于“对于计算容积率的车位，可凭小区购房合同和购买车位的协议书来办理不动产权证书”的回复，可以确认涉案小区的室外停车位并不计入容积率，是不能单独办理产权登记；2.涉案室外停车位是小区的地面停车位，并无上盖建筑物，不能单独办理产权登记，其本质上属于小区的土地使用权。根据台山市城乡规划局的回复可知，虽然根据中美公司持有的台国用（2009）第02921号土地使用权证，涉案室外停车位所占国有土地使用权在该小区开发之前属于中美公司，但在碧涛园小区开发建设并销售完毕后，中美公司将该土地使用证交回国土部门办理土地使用权分割变更手续，为各业主办理土地分割证，上述土地证已注销，即中美公司已丧失了涉案室外停车位的土地使用权。
综上，中美公司所提证据并不能证实其主张，应承担不利的法律后果；其请求确认涉案室外停车位属其所有以及碧涛园业委会、顺安物业公司停止侵权，返还车位并赔偿损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院从容积率计算、能否办理产权登记、国有土地使用权变化等方面论述并认定涉案室外停车位归属，并无明显不当；判决驳回中美公司的诉讼请求，本院予以维持。另需指出，涉案室外停车位的使用，需通过小区公约或者业主大会来进一步明确决定，并“应当首先满足业主的需要”。
笔者读后感：
本案开发商败诉的原因：在销售商品房时未对室外车位归属作出约定；该室外车位未计入容积率，且不能办理产权登记。
